Daugelis žmonių apie buto planą susimąsto tik tuomet, kai jo netikėtai prireikia. Vieni planuoja remontą ir nori suprasti, kaip efektyviau išnaudoti erdvę, kiti ruošiasi parduoti ar paveldėti būstą, o dar kiti susiduria su Registrų centro reikalavimais tvarkydami dokumentus. Tuomet paaiškėja, kad iš pirmo žvilgsnio paprasta sąvoka „buto planas“ gali reikšti visiškai skirtingus dalykus.
Internete nesunku rasti nemokamų įrankių, leidžiančių nubraižyti kambarių išdėstymą ar suplanuoti baldų išdėstymą. Tačiau toks brėžinys neturi nieko bendra su oficialiu kadastrinių matavimų planu, kuris naudojamas nekilnojamojo turto registravimui, sandoriams ar atliktų pakeitimų įteisinimui. Būtent šių dviejų sąvokų painiojimas dažniausiai sukelia daugiausia klausimų.
Šiame straipsnyje sužinosite, kas yra buto planas, kokie jo tipai naudojami praktikoje, kaip planą galima susidaryti savarankiškai, kada prireikia kadastrinių matavimų ir kaip gauti oficialų dokumentą iš Registrų centro. Taip pat aptarsime, nuo ko priklauso kadastrinių matavimų kaina ir kokiais atvejais anksčiau surinktų duomenų gali nebeužtekti.
Kas yra buto planas ir ką jame rasite?
Buto planas yra grafinis brėžinys, kuriame iš viršaus vaizduojamas patalpų išdėstymas, matmenys ir plotas. Jame pateikiamos kambarių ribos, sienų storis, langų ir durų vietos bei kiekvienos patalpos plotas kvadratiniais metrais, todėl galima aiškiai suprasti visą buto erdvinę struktūrą vienoje schemoje.
Be atskirų patalpų plotų, plane nurodomas ir bendras buto plotas, kuris yra esminis duomuo registruojant nuosavybę. Dėl šios priežasties buto planas tampa svarbiu atskaitos tašku tiek planuojant interjerą, tiek tvarkant teisinius ir administracinius klausimus.
Pagrindinė plano paskirtis – padėti planuoti erdves, išdėstyti baldus, registruoti nuosavybę ir vykdyti nekilnojamojo turto sandorius. Planu naudojasi įvairūs specialistai ir savininkai: būsto savininkai, interjero architektai bei matininkai, kurie tais pačiais matmenimis remiasi siekdami skirtingų tikslų.
Pagal paskirtį išskiriami du pagrindiniai planų tipai. Dizaino planas yra neoficialus brėžinys, skirtas erdvių vizualizacijai ir baldų išdėstymui, o kadastrinių matavimų planas yra oficialus dokumentas su patvirtintais matmenimis, naudojamas nekilnojamojo turto registravimui Nekilnojamojo turto registre.
Šis skirtumas lemia, kur ir kaip planas naudojamas: dizaino brėžinys padeda planuoti erdves ir interjerą, o kadastrinių matavimų planą rengia tik kvalifikuoti matininkai, atliekantys pastatų kadastrinius matavimus.
Buto plano tipai: baldų išdėstymo, elektros, santechnikos ir apšvietimo planai
Remonto ir interjero projektavimo metu naudojami keli specializuoti techniniai planai, kurių kiekvienas skirtas konkrečiam tikslui. Šie brėžiniai dažniausiai rengiami projektavimo etape ir padeda koordinuoti skirtingų sričių specialistų darbą.
Dažniausiai naudojami šie buto planų tipai:
- baldų išdėstymo planas parodo, kur bus išdėstyti baldai, todėl padeda įvertinti erdvės funkcionalumą dar prieš juos įsigyjant;
- elektros planas nurodo elektros lizdų, jungiklių ir kitų elektros taškų vietas, todėl instaliacija gali būti pritaikyta numatytam baldų išdėstymui;
- santechnikos planas žymi vandentiekio ir nuotekų taškus, kad santechnikos įranga virtuvėje ir vonios kambaryje būtų prijungta tiksliai pagal projektą;
- apšvietimo planas apibrėžia šviestuvų vietas ir apšvietimo scenarijus pagal patalpų paskirtį;
- lubų ir pertvarų planas vaizduoja konstrukcines ribas, pertvarų išdėstymą bei lubų lygius, reikalingus įvairiems įrengimo sprendimams.
Visi šie brėžiniai priskiriami dizaino planų kategorijai. Jie skirti erdvių planavimui ir baldų išdėstymui, todėl neturi teisinės galios ir nėra naudojami nuosavybės registravimo procedūroms.
Visiškai kitokia paskirtis tenka oficialiam kadastrinių matavimų planui. Tai dokumentas, kuriame pateikiami patvirtinti patalpų matmenys ir plotai, sudarantys kadastro duomenų bylos pagrindą.
Buto techninis (kadastrinių matavimų) planas yra Nekilnojamojo turto registro pagrindas, nes pagal jį fiksuojami oficialūs buto duomenys. Dėl šios priežasties jį rengia tik kvalifikuoti matininkai, vadovaudamiesi teisės aktų reikalavimais.
Kaip sudaryti buto planą: įrankiai, programos ir nemokamos galimybės
Buto planą galima sudaryti nemokamai naudojantis internetinėmis platformomis, tokiomis kaip „Planner 5D“ ar „Floorplanner“, kurios tinka baldų išdėstymui planuoti ir interjero idėjoms vizualizuoti. Šios platformos veikia naršyklėje ir nereikalauja specialių braižymo įgūdžių, todėl jomis gali naudotis kiekvienas būsto savininkas.
Nemokamos šių platformų versijos paprastai turi ribotas funkcijas, o pažangesnės 3D vizualizacijos ir aukštos kokybės eksportavimo galimybės dažniausiai yra mokamos. Asmeniniam planavimui bazinės versijos paprastai pakanka, nes ji leidžia nubraižyti patalpų planą ir išbandyti įvairius baldų išdėstymo variantus.
Plano sudarymas pradedamas nuo sienų ir patalpų ribų braižymo. Tuomet įvedami tikslūs matmenys, pažymimos langų ir durų vietos, o galiausiai išdėstomi baldai. Toks darbų eiliškumas leidžia tiksliai atkurti buto proporcijas, todėl galutinis rezultatas geriau atspindi realią erdvę, o ne apytikslę schemą.
3D buto planas papildomai leidžia realistiškai vizualizuoti erdvę dar prieš pradedant remonto darbus. Tai padeda lengviau įvertinti, kaip tarpusavyje derės baldai, ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų planuojant jų išdėstymą ar judėjimo zonas.
Tačiau svarbu suprasti vieną esminį apribojimą.
Nemokamai sudarytas planas tinka interjero planavimui ir idėjų vizualizacijai, tačiau nėra tinkamas oficialioms procedūroms Registrų centre, nes jame nėra kvalifikuoto matininko parengtų ir patvirtintų duomenų. Norint gauti oficialų dokumentą, būtina atlikti kadastrinius matavimus, kuriuos vykdo kvalifikuoti specialistai. Dizaino brėžinys ir kadastrinių matavimų planas skirti skirtingiems tikslams: vienas padeda planuoti interjerą, o kitas naudojamas oficialiems nuosavybės duomenims nustatyti ir nekilnojamojo turto sandoriams.
Buto planas Registrų centre ir kadastriniai matavimai
Oficialus buto planas yra kadastro duomenų bylos sudedamoji dalis. Jis įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre pagal kvalifikuoto matininko parengtą kadastro duomenų bylą. Tik tokia byla turi teisinę galią ir yra pagrindas oficialiems nekilnojamojo turto duomenims įregistruoti.
Pirmasis savininko žingsnis – pateikti prašymą pakeisti buto kadastro duomenis, pavyzdžiui, jo plotą. Prašymas gali būti pateikiamas Registrų centrui kartu su atnaujinta kadastro duomenų byla, kurią parengia Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 11 straipsnyje nurodyti kvalifikuoti matininkai, ir kitais teisės aktuose nustatytais dokumentais.
Jeigu bute nebuvo atlikta statybos darbų ar pertvarkymų, kadastro duomenys paprastai keičiami remiantis tik kadastro duomenų byla. Parduoti ar paveldėti būstą ketinantiems savininkams procesas dažniausiai yra paprastesnis, nes nereikia pateikti papildomų statybos darbų teisėtumą patvirtinančių dokumentų.
Spausdintinės kadastro duomenų bylos Registrų centrui teikti nereikia, nes matininkas elektroninius dokumentus įkelia į informacinės sistemos posistemę „Matininkas“. Todėl svarbu pasirinkti kvalifikuotą matininką, turintį prieigą prie šios sistemos, nes priešingu atveju dokumentai negalės būti pateikti registruoti.
Atliekant kadastrinius matavimus, naudojama Lietuvos koordinačių sistema LKS-94. Tai šiuo metu Lietuvoje galiojanti valstybinė koordinačių sistema, todėl matavimai, atlikti pagal nebegaliojančią koordinačių sistemą, gali būti laikomi nebeatitinkančiais galiojančių reikalavimų.
Dėl šios priežasties, ypač jei buto kadastro duomenų byla ilgą laiką nebuvo atnaujinta, pirkėjams ar paveldėtojams verta pasitikrinti turimų duomenų aktualumą. Priešingu atveju gali tekti pakartotinai atlikti kadastrinius matavimus, o tai pailgina pasirengimo sandoriui laiką ir padidina jo sąnaudas.
Butas yra pastato patalpa, registruojama kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, todėl atliekant buto kadastrinius matavimus dažnai tikslinami ir pastato kadastro duomenys bei aukštų planai. Taip užtikrinamas registre esančių duomenų nuoseklumas ir tikslumas.
Kada reikalingi kadastriniai matavimai?
Kadastriniai matavimai reikalingi tais atvejais, kai butas neturi galiojančių kadastro duomenų, jie yra pasenę arba pasikeitė faktiniai patalpų duomenys. Jeigu butas turi galiojančią kadastro duomenų bylą, vien dėl pardavimo kadastrinių matavimų iš naujo atlikti nereikia.
Dažniausios situacijos:
- buto pardavimas ar paveldėjimas, kai nėra galiojančių kadastro duomenų arba jie yra pasenę;
- rekonstrukcija ar perplanavimas, dėl kurių pasikeitė patalpų plotas ar išdėstymas;
- būsto įkeitimas (hipoteka), kai bankui reikalingi aktualūs Nekilnojamojo turto registre įregistruoti duomenys;
- naujo pastato ar buto registravimas Nekilnojamojo turto registre.
Keičiant kadastro duomenis po rekonstravimo, kapitalinio remonto, paprastojo remonto, atnaujinimo ar paskirties pakeitimo, be kadastro duomenų bylos privaloma pateikti ir statybos darbų teisėtumą patvirtinančius dokumentus, kaip nustatyta Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 84¹.2 papunktyje.
Statytojui matavimai yra būtina sąlyga procesui pradėti, nes be jų negaunamas statybą leidžiantis dokumentas.
Baigiamasis dokumentas priklauso nuo atliktų darbų rūšies. Po paprastojo remonto pakanka statytojo surašytos statybos užbaigimo deklaracijos, o po rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto šią deklaraciją turi patvirtinti statinio ekspertizės rangovas (Statybos įstatymo 28 str., STR 1.05.01:2017).
Buto plano ir kadastrinių matavimų kaina
Buto kadastrinių matavimų ir plano parengimo kaina nustatoma individualiai, todėl tikslus įkainis gali būti pateiktas tik įvertinus konkretų objektą. Vieno kambario standartinis butas ir kelių aukštų loftas reikalauja skirtingos darbų apimties, todėl skiriasi ir paslaugų kaina.
Galutinę kainą lemia keli pagrindiniai veiksniai:
- buto plotas ir patalpų skaičius;
- pastato sudėtingumas ir konstrukcijų tipas;
- statybos metai bei ankstesnių matavimų būklė;
- poreikis įteisinti atliktą perplanavimą.
Plano atnaujinimas po remonto ar perplanavimo kainuoja papildomai, nes pasikeitus plotui ar patalpų išdėstymui būtina parengti naują kadastro duomenų bylą. Kuo daugiau pakeitimų reikia įteisinti, tuo didesnė matavimo ir dokumentavimo darbų apimtis.
Investicija į oficialų planą padeda užtikrinti sklandų sandorių vykdymą ir duomenų registravimą Nekilnojamojo turto registre. Pasenę ar netikslūs duomenys gali sustabdyti būsto pardavimą ar hipotekos suteikimą, todėl tikslūs matavimai dažnai atsiperka greičiau, nei gali pasirodyti. Norint įvertinti konkrečią situaciją, rekomenduojama kreiptis iš anksto – dar prieš planuojant sandorį ar pertvarkymo darbus.
Buto planas: dažniausiai užduodami klausimai
Ar galima buto planą sudaryti nemokamai internetu?
Taip, egzistuoja nemokami internetiniai įrankiai, tokie kaip Planner5D ir Floorplanner, kurie tinka asmeniniam naudojimui ir veikia tiesiog naršyklėje.
Tačiau pažangesnės funkcijos, realistiški 3D vaizdai ir aukštos kokybės eksportavimas dažnai yra mokami. Toks planas tinka idėjoms vizualizuoti ir baldų išdėstymui planuoti, tačiau netinka oficialiai registracijai Registrų centre, nes jame nėra matininko patvirtintų duomenų.
Kaip gauti buto planą iš Registrų centro?
Oficialus buto planas yra kadastro duomenų bylos dalis ir užsakomas per VĮ Registrų centrą. Prašymą galima pateikti bet kuriame klientų aptarnavimo padalinyje, kartu pateikiant matininkų parengtą bylą ir Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnyje nurodytus dokumentus.
Planas atnaujinamas po remonto ar perplanavimo darbų, kai pasikeičia patalpų plotas, todėl tokiu atveju rengiama nauja kadastro duomenų byla.
Kiek kainuoja buto kadastriniai matavimai ir plano parengimas?
Kaina nustatoma individualiai, atsižvelgiant į buto dydį, pastato sudėtingumą ir statybos metus. Didesnis plotas, sudėtingesnė pastato struktūra ar poreikis įteisinti perplanavimą didina darbų apimtį, todėl atitinkamai didėja ir paslaugų kaina.
Dėl tikslaus įvertinimo rekomenduojama kreiptis pateikiant konkretaus objekto duomenis, nes realią kadastrinių matavimų apimtį galima nustatyti tik įvertinus patalpas.
Kuo skiriasi buto techninis planas nuo baldų išdėstymo plano?
Buto techninis (kadastrinis) planas yra oficialus dokumentas, kuriame pateikiami patikrinti patalpų matmenys ir plotai. Jis naudojamas registruojant nekilnojamąjį turtą Nekilnojamojo turto registre ir turi teisinę galią, nes jį rengia sertifikuoti matininkai.
Baldų išdėstymo planas yra dizaino brėžinys, skirtas erdvių planavimui ir interjero sprendimų vizualizavimui. Jis neturi teisinės galios ir gali būti sudarytas paties savininko, naudojantis internetiniais įrankiais.
Tikslus ir teisinę galią turintis buto planas prasideda nuo kvalifikuotai atliktų kadastrinių matavimų, todėl patikimo matininko pasirinkimas yra svarbus siekiant užtikrinti, kad dokumentai būtų priimti Registrų centre be papildomų pataisymų. UAB „Geomanai“ yra sertifikuota geodezinių matavimų įmonė, kasdien atliekanti pastatų kadastrinius matavimus ir rengianti kadastro duomenų bylas tiek nekilnojamąjį turtą parduodantiems ar paveldintiems savininkams, tiek klientams, siekiantiems įteisinti rekonstrukciją ar perplanavimą.
Kadangi byla turi būti parengta pagal galiojančią LKS-94 koordinačių sistemą ir įkelta į NT registro posistemį „Matininkas“, patikėję šį darbą patyrusiems specialistams išvengsite atmestų matavimų ir papildomų išlaidų. Susisiekite su mumis ir gaukite konkretaus buto įvertinimą bei aiškų tolesnių veiksmų planą. Buto kadastro bylą galite sutvarkyti kartu su komanda, turinčia „Stipriausi Lietuvoje“ sertifikatą ir pelniusia nekilnojamojo turto savininkų pasitikėjimą visoje Lietuvoje.